Dlaczego warto wpisywać hipotekę ?

Przekonaj się że korzyści płynące z ustanowienia hipoteki to nie tylko przywilej pierwszeństwa zaspokojenia z sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości.

Być może widząc już wpisaną przed Tobą hipotekę innego wierzyciela zastanawiasz się nad sensem wpisu hipoteki na swoją rzecz.

Być może odpuszczasz wpis hipoteki w trakcie egzekucji.

Być może rezygnujesz z wpisu hipoteki gdy nie zapewni Ci ona pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami.

Zanim zrezygnujesz zastanów się dwa razy. Koszty wpisu hipoteki są relatywnie niskie w stosunku do możliwych korzyści.

Załóżmy następującą sytuację: wpisujesz hipotekę przymusową gdy już trwa egzekucja z nieruchomości. To czynność tylko z pozoru pozbawiona sensu. Co prawda – taka hipoteka nie będzie korzystała z pierwszeństwa zaspokojenia – ale zostajeszcz wierzycielem hipotecznym.

Co to daje?

Podam Ci kilka przykładów z jakimi miałem do czynienia.

Reprezentowałem niedawno wierzyciela w egzekucji z nieruchomości w Olkuszu. Przedmiotem egzekucji było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Kilkunastu wierzycieli w tym kilku hipotecznych. Pierwsza licytacja: wywołanie 3/4 ceny oszacowania. Na pierwszej licytacji nie pojawił się żaden nabywca. Kilku wierzycieli złożyło wnioski o przejęcie tego prawa, wielu za cenę wyższą niż wywoławcza. Jakież było ich zdziwienie gdy sąd przyznał prawo wierzycielowi hipotecznemu – jedynemu spośród wierzycieli hipotecznych który złożył wniosek o przejęcie. W dodatku zaoferował najniższą pośród oferowanych przez wszystkich innych wierzycieli cenę – cenę wywoławczą. Otóż w przedstawionej sytuacji jedynie wierzyciel hipoteczny mógł na pierwszej licytacji z prawa przejęcia skorzystać. I w dodatku wierzyciel hipoteczny nie musiał wpłacać rękojmi – co przecież też nie jest bez znaczenia.

W innej sprawie kilka lat temu wpisałem hipotekę przymusową w trakcie egzekucji ale nieruchomość nie znalazła nabywców zarówno na pierwszej jak i na drugiej licytacji. W konsekwencji egzekucja z nieruchomości została umorzona. Hipoteka natomiast została. Pół roku temu wierzyciel hipoteczny otrzymał od komornika zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez innego wierzyciela. Wierzyciela hipotecznego komornik zawiadamia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z urzędu. Gdyby ów wierzyciel nie był wierzycielem hipotecznym komornik nie zawiadomiłby go z urzędu o egzekucji – a tak może w niej uczestniczyć.

Idźmy dalej – po drugiej bezskutecznej licytacji i umorzeniu egzekucji z nieruchomości dłużnik może swobodnie dysponować nieruchomością. Jeśli wpisałeś na niej hipotekę to raczej z Tobą aniżeli z wierzycielami niezabezpieczonymi hipotecznie będzie skłonny dogadywać się dłużnik czy ewentualny nabywca nieruchomości.

Kolejna sytuacja: śmierć właściciela nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Stawia to wierzyciela hipotecznego w nieco innej pozycji w stosunku do spadkobierców aniżeli innych wierzycieli.

Idźmy dalej: upadłość dłużnika powoduje umorzenie egzekucji zaś hipoteka zostaje. Wierzytelność hipoteczna zostaje umieszczona na liście wierzytelności z urzędu nawet gdy wierzyciel hipoteczny nie zgłosi swojej wierzytelności – podczas gdy inni wierzyciele takiego przywileju nie posiadają.

Przedawnienie: wierzyciel hipoteczny ma uprzywilejowaną pozycję w kontekście przedawnienia.

Rzadkie ale tym bardziej ciekawe wykorzystanie „hipoteki na hipotece” opisał ostatnio mec. Zbigniew Korsak we wpisie http://spkomandytowa.pl/hipoteka-na-hipotece-rzecz-o-upartym-wierzycielu-i-jego-pelnomocniku-czyli-czy-ktos-widzial-dziub-dziuba-vol-2/

Autor: Leszek Bloch

2015-12-30